Cómo leer una escritura de compraventa: los datos que más importan

La escritura pública de compraventa es el documento que formaliza la transmisión de un inmueble y da fe ante notario de que la operación se ha producido. Aunque el notario verifica su corrección jurídica, es responsabilidad del comprador entender lo que firma. Aquí están los puntos que más importa revisar.

Qué es la escritura de compraventa

La escritura de compraventa es un documento público autorizado por notario que:

Identifica al vendedor y al comprador
Describe el inmueble transmitido
Establece el precio y la forma de pago
Declara la situación registral y de cargas del inmueble
Recoge las manifestaciones de ambas partes sobre la operación

A partir de su firma, el comprador puede inscribir su propiedad en el Registro de la Propiedad. Sin escritura pública, la compraventa es válida entre las partes pero no es inscribible ni oponible a terceros.

Los datos del inmueble: qué verificar

Descripción registral vs. descripción catastral

La escritura debe incluir la descripción registral del inmueble (como figura en el Registro de la Propiedad) y la referencia catastral (que lo identifica en el Catastro). Comprueba que ambas son coherentes entre sí:

Que la superficie registral y la catastral son similares (diferencias pequeñas son normales; diferencias grandes pueden indicar obras no declaradas o errores)
Que la referencia catastral corresponde efectivamente al inmueble que visitas

El título de propiedad del vendedor

La escritura menciona cómo y cuándo adquirió el inmueble el vendedor. Si lo compró hace 6 meses y te lo vende ahora con una subida del 30%, merece investigar por qué (reformas, cambio de uso, o simplemente especulación, que es perfectamente legal).

Las cargas y gravámenes

El notario exige una nota simple registral actualizada del inmueble y la incluye o la referencia en la escritura. Comprueba que:

No hay hipotecas pendientes (o que la hipoteca existente se cancela simultáneamente con el dinero de la compraventa)
No hay embargos o afecciones fiscales
No hay servidumbres que afecten al uso del inmueble (paso de tuberías, acceso de terceros, etc.)

El precio y la forma de pago

El precio escriturado

El precio que aparece en la escritura debe ser el precio real de la operación. Escriturar por debajo del precio real ("precio negro") es un delito fiscal tanto para el comprador como para el vendedor, y además expone al comprador a una comprobación de valores por parte de Hacienda.

Recuerda que desde 2022, si el precio escriturado es inferior al valor de referencia catastral, Hacienda puede liquidar el ITP sobre ese valor de referencia.

La forma de pago

La escritura detalla cómo se paga:

Cantidades pagadas antes de la escritura (señal, arras, pagos parciales)
Cantidad pagada en el acto de la firma (mediante cheque bancario o transferencia)
Si hay subrogación de hipoteca del vendedor (el comprador asume la hipoteca existente)
Si el comprador firma simultáneamente una hipoteca nueva con un banco

Las manifestaciones del vendedor

Esta es una sección crítica que muchos compradores no leen con suficiente atención. El vendedor declara ante notario:

Que el inmueble está libre de arrendatarios (o declara quién lo ocupa y en qué condiciones)
Que está al corriente de pagos de la comunidad (el notario pide un certificado de la comunidad)
Que no existen litigios pendientes sobre el inmueble
Que no hay deudas tributarias afectando al inmueble (aunque esto no siempre se comprueba exhaustivamente)

Si alguna de estas manifestaciones es falsa, el vendedor incurre en responsabilidad civil y posiblemente penal, pero el perjuicio inmediato lo sufre el comprador.

Los gastos e impuestos: quién paga qué

Desde la reforma de la Ley Hipotecaria de 2018 (extendida a compraventas por jurisprudencia posterior), la distribución habitual de gastos es:

| Gasto | Quién paga | |---|---| | Notaría (escritura) | Comprador (generalmente) | | Inscripción Registro | Comprador | | ITP (vivienda usada) | Comprador | | IVA (vivienda nueva) | Comprador | | AJD (actos jurídicos documentados) | Comprador (con excepciones) | | Plus-valía municipal | Vendedor (salvo pacto) | | IRPF por ganancia patrimonial | Vendedor |

Los gastos de notaría para una compraventa de 200.000 € rondan los 600-900 €. El ITP varía por comunidad autónoma: entre el 6% y el 10% del precio (o del valor de referencia catastral si es mayor).

Qué hacer si encuentras algo raro

Antes de firmar, tienes derecho a:

Pedir una copia del borrador de la escritura con antelación (el notario debe facilitarla)
Hacer todas las preguntas que necesites al notario — es una obligación de su función
No firmar si algo no está claro o resuelto

El notario no defiende los intereses de ninguna de las partes, sino la legalidad del acto. Para defender específicamente tus intereses, considera contratar a un abogado inmobiliario para la revisión previa.

Antes de llegar a la escritura, asegúrate de haber verificado los datos básicos del inmueble. En Parcelio puedes consultar la ficha catastral de cualquier inmueble en España: superficie, año de construcción, uso catastral y referencia, todo gratis.