Hipoteca fija vs. variable en 2026: qué dicen los datos
La elección entre hipoteca fija y variable es una de las más importantes al comprar piso. Analizamos la situación actual de los tipos de interés y qué dicen los datos históricos para tomar una decisión informada.
La pregunta que más se hacen los compradores de vivienda en España en 2026 es si conviene hipoteca fija o variable. Después de años de euríbor negativo que hacían la variable casi imbatible, y del shock de subidas de 2022-2023, el mercado hipotecario está en un punto de equilibrio inestable. Los datos históricos dan pistas, aunque no respuestas definitivas.
El contexto: dónde estamos en 2026
El Euríbor a 12 meses —el índice de referencia mayoritario en las hipotecas variables españolas— alcanzó su pico en octubre de 2023 (algo más del 4%) y desde entonces ha bajado de forma progresiva hasta situarse en torno al 2,5-3% en 2026, con expectativas de nuevas bajadas del BCE moderadas.
Las hipotecas fijas, que durante el período 2022-2023 se encarecieron hasta el 3,5-4,5%, han vuelto a ser competitivas, con ofertas de entidades medianas y grandes en el entorno del 2,5-3,2% en función del plazo y el perfil del cliente.
Qué es exactamente el Euríbor
El Euro Interbank Offered Rate es el tipo de interés al que los bancos europeos se prestan dinero entre sí a distintos plazos. El Euríbor a 12 meses es el que se usa como referencia en la inmensa mayoría de hipotecas variables en España.
Una hipoteca variable típica tiene un tipo = Euríbor + diferencial. El diferencial suele estar entre el 0,5% y el 1%, aunque los mejores productos de banca online pueden estar en el 0,25-0,4%.
La revisión puede ser anual o semestral. En revisión anual, si el Euríbor sube 1 punto porcentual, en una hipoteca de 200.000 € a 25 años la cuota mensual sube aproximadamente 100 €/mes.
Los datos históricos del Euríbor
El Euríbor lleva en negativo o muy bajo desde 2016 hasta 2022: seis años en los que la hipoteca variable fue claramente mejor que la fija. Pero los datos más largos son reveladores:
| Período | Euríbor 12M medio | |---|---| | 1999-2008 | ~3,5-5,5% | | 2009-2015 | ~1-2% (en descenso) | | 2016-2021 | Negativo o 0% | | 2022-2023 | Subida rápida hasta >4% | | 2024-2026 | Bajada gradual, 2,5-3% |
La lección histórica es que el Euríbor es volátil y los ciclos de subida pueden ser muy rápidos. Quien contrató variable en 2020 con Euríbor en -0,5% vio triplicar su cuota en menos de 3 años.
Fija vs. variable: los factores de decisión
A favor de la fija
- Certeza absoluta: sabes exactamente lo que pagarás durante toda la vida del préstamo
- Protección ante subidas del Euríbor: si el BCE sube tipos de nuevo, no te afecta
- Mejor para planificación familiar y financiera: poder planificar gastos a 20-30 años sin incertidumbre
- En el contexto de 2026, los tipos fijos son históricamente bajos aunque no mínimos
A favor de la variable
- Potencial de ahorro si el Euríbor baja: si el BCE sigue bajando tipos hacia el 1-1,5%, la variable puede ser mucho más barata
- Generalmente mejor inicial: el tipo inicial suele ser inferior al fijo, especialmente en los primeros años
- Cancelación anticipada más barata: la comisión por amortización anticipada es menor en variables
- Para préstamos a plazo corto (menos de 15 años) o con capacidad de amortizar anticipadamente en los primeros años, la variable puede ser más eficiente
La hipoteca mixta: el término medio
Una opción creciente en el mercado español es la hipoteca mixta: tipo fijo los primeros 5-10 años, variable después. Permite aprovechar la certeza inicial y apostar a que el Euríbor bajará más a largo plazo.
Qué dice la estadística de contratación
Los datos del INE y del Colegio de Registradores muestran que a partir de 2022, con la subida del Euríbor, la contratación de hipotecas fijas superó ampliamente a las variables por primera vez en décadas. En 2024-2026, con la bajada del Euríbor, la proporción de variables ha ido recuperando cuota pero sin llegar a los niveles prepandemia.
La preferencia por la fija en momentos de incertidumbre refleja una racionalidad: la aversión al riesgo de los compradores que se endeudan a 25-30 años es mayor que la expectativa de ganancia potencial de la variable.
Una regla práctica
Para una hipoteca media española (200.000 €, 25 años), la diferencia de coste total entre una fija al 3% y una variable actual (Euríbor + 0,6%) puede ser de 20.000 a 40.000 € a lo largo de toda la vida del préstamo, dependiendo de cómo evolucione el Euríbor.
Si el Euríbor baja al 1,5% en 5 años y se mantiene, la variable gana. Si se mantiene en 2,5% o sube de nuevo, la fija puede ganar. Nadie puede saberlo con certeza.
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