IBI: qué es, cómo se calcula y cuándo se paga

El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es el impuesto que pagan todos los propietarios de inmuebles en España cada año. Es el principal ingreso tributario de los ayuntamientos y, para muchos propietarios, uno de los gastos fijos más relevantes. Sin embargo, pocos saben exactamente cómo se calcula y cuánto deberían estar pagando.

Quién paga el IBI

El IBI lo paga quien sea propietario del inmueble a 1 de enero de cada año. Si vendes un piso en febrero, el IBI de ese año lo pagas tú, no el comprador (salvo pacto en contrario). Esta fecha de devengo es fija y no depende de cuándo se notifique o cobre el recibo.

En arrendamientos, el IBI es una deuda del propietario, aunque puede repercutirlo al inquilino si así lo estipula el contrato.

Cómo se calcula

La fórmula básica es:

IBI = Valor catastral × Tipo impositivo

El valor catastral

Es el valor administrativo del inmueble fijado por el Catastro. Para un piso medio en una ciudad española oscila entre 40.000 y 200.000 €, aunque puede ser mucho mayor en zonas prime o tras revisiones catastrales recientes.

El tipo impositivo

Lo fija cada ayuntamiento dentro de los límites marcados por la ley:

| Tipo de inmueble | Mínimo legal | Máximo legal | |---|---|---| | Urbano | 0,4% | 1,1% | | Rústico | 0,3% | 0,9% | | Características especiales | 0,4% | 1,3% |

Los municipios de más de 100.000 habitantes tienen un tipo mínimo del 0,5%. Muchos aplican tipos distintos según la zona de la ciudad o el tipo de uso del inmueble.

Cuánto se paga en la práctica

Un inmueble con valor catastral de 100.000 € en un municipio con tipo del 0,6% paga:

100.000 × 0,006 = 600 € / año

Para un piso de 250.000 € de valor de mercado en Madrid, el valor catastral suele estar entre 80.000 y 130.000 €, lo que da un IBI aproximado de 480 a 780 €/año dependiendo del barrio y la última revisión catastral.

Cuándo y cómo se paga

Los plazos los fija cada ayuntamiento, pero lo más habitual es:

• Período voluntario: entre mayo y noviembre del año en curso
• Domiciliación bancaria: habitual y recomendable para no perder el plazo
• Fraccionamiento: muchos ayuntamientos permiten pagar en 2 o más plazos

El recibo llega por correo (o electrónicamente si tienes habilitada la notificación digital) y puede consultarse y pagarse en la oficina de recaudación municipal o en su sede electrónica.

Bonificaciones y reducciones del IBI

La normativa permite a los ayuntamientos aplicar bonificaciones, algunas obligatorias y otras potestativas:

Bonificaciones obligatorias por ley:

• Viviendas de protección oficial: 50% durante los 3 primeros años
• Inmuebles de titularidad de las entidades gestoras de la Seguridad Social

Bonificaciones potestativas (cada ayuntamiento decide):

• Familias numerosas: muchos municipios aplican entre el 25% y el 90%
• Energías renovables: instalación de paneles solares o sistemas de bajo consumo
• Inmuebles en sectores económicos en declive
• Propietarios con bajos ingresos en algunos municipios

Merece la pena comprobar qué bonificaciones aplica tu ayuntamiento: en algunos casos la reducción es sustancial.

El IBI como dato al comprar

Al valorar la compra de un inmueble, el IBI es un gasto recurrente a tener en cuenta en el cálculo de rentabilidad. Un IBI muy bajo puede indicar que el valor catastral está desactualizado y que una futura revisión catastral lo disparará. Un IBI muy alto respecto al precio de mercado puede ser signo de que la zona está sobrevalorada en catastro.

En Parcelio puedes consultar el valor catastral de cualquier inmueble, que es la base del IBI, junto con los demás datos del informe.